Eigentümergemeinschaften (WEG)
Wir übernehmen Ihre Eigentümergemeinschaft vollständig: Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Eigentümerversammlung, Instandhaltung und den gesamten Schriftverkehr. Unser Schwerpunkt sind Gemeinschaften, die für größere Verwaltungen zu klein sind – in Köln, Pulheim und im Rhein-Erft-Kreis. Ob Ihre dazugehört, klären wir in einem Telefonat; eine feste Untergrenze haben wir nicht.
Eine WEG-Verwaltung besteht zu einem großen Teil aus Fristen. Die Einladung muss rechtzeitig raus. Die Abrechnung muss stimmen, auch im dritten Nachkommastellenbereich des Umlageschlüssels. Beschlüsse müssen nach Ablauf der Anfechtungsfrist umgesetzt werden, und zwar so, wie sie gefasst wurden. Nichts davon ist spektakulär. Alles davon fällt auf, wenn es nicht passiert.
Geeignete Verwalter gibt es nicht wie Sand am Meer. Wenn Sie gerade suchen, wissen Sie das vermutlich schon. Besonders schwierig wird es unterhalb einer gewissen Größe: Für viele Verwaltungen rechnet sich eine kleine Gemeinschaft nicht, sie wird angenommen und dann mitgeschleppt. Wir haben uns genau auf diese Größenordnung eingerichtet. Bei uns werden Sie, unabhängig von der Anzahl der Wohnungen, Gehör finden.
Unsere Telefonzeiten sind kurz, und das ist Absicht: Wir sind ein kleines Team. Wer den ganzen Tag am Telefon sitzt, macht keine Abrechnung. In diesen Zeiten erreichen Sie dafür Menschen, die Ihr Objekt kennen, und kein Callcenter. Mietverwaltung, Buchhaltung und die Assistenz der Geschäftsführung haben eine eigene Durchwahl. Außerhalb der Zeiten läuft der Anrufbeantworter; wir rufen im nächsten Fenster zurück. Ihre Unterlagen liegen rund um die Uhr im FYND Portal.
Eine Jahresabrechnung ist entweder rechtssicher oder sie ist angreifbar – dazwischen gibt es wenig. Wir arbeiten mit branchenüblicher Software, in der Gesetzesänderungen zeitnah nachgezogen werden, und wir erklären auf Nachfrage jede Position. Bei Nebenkostenabrechnungen fällt der Aufwand vor allem dann auf, wenn man ihn selbst trägt: Belege sortieren, Umlageschlüssel prüfen, Fristen einhalten. Genau diesen Teil nehmen wir Ihnen ab.
Kaufmännisch heißt: Abrechnung, Schriftverkehr, Behörden, Mahnwesen. Für den Fall, dass es vor Gericht geht, arbeiten wir fest mit einer renommierten Kölner Kanzlei zusammen – wir führen keine Prozesse nebenbei. Technisch heißt: Reparaturen beauftragen und nachhalten, Versicherungsschäden abwickeln, Sanierungen begleiten. In der Praxis ist das vor allem Telefonieren und Nachfassen, bis jemand tatsächlich da war.
Eine Versammlung entscheidet sich im Vorfeld. Die Einladung muss fristgerecht raus, die Tagesordnung muss die Punkte enthalten, über die abgestimmt werden soll, und Beschlüsse müssen so formuliert sein, dass man sie später umsetzen kann. Danach: Protokoll, Anfechtungsfrist abwarten, umsetzen. Wir bereiten das vor, leiten die Versammlung und kümmern uns um das, was daraus folgt.
Wir haben über die Jahre ein Netz von Handwerksbetrieben aufgebaut, mit denen wir regelmäßig arbeiten. Der praktische Unterschied zeigt sich nicht bei der Wartung, sondern wenn es eilt: Wer als bekannter Auftraggeber anruft, bekommt eher einen Termin als wer zum ersten Mal anruft.
Unterlagen, Verträge und Korrespondenz sind digitalisiert und im Portal einsehbar. Rundschreiben und Einladungen gehen normalerweise per E-Mail. Wer das nicht möchte, bekommt weiterhin alles auf dem Postweg – das ist keine Ausnahme, um die man bitten muss, sondern eine Einstellung, die wir für Sie hinterlegen.
Karte antippen für die Begründung.
Gemeinschaftseigentum
Dachhaut, Stuhl, Rinnen
Trägt und schützt das ganze Haus – zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn nur unter einer einzigen Wohnung etwas feucht wird.
Wer zahlt § 5 Abs. 2 WEG
Alle, über Rücklage oder Sonderumlage
Gemeinschaftseigentum
Wand ja, Tapete nein
Tragende Wände, Dämmung, Außenanstrich. Die Wand hinter Ihrem Sofa gehört der Gemeinschaft, die Tapete darauf Ihnen.
Wer zahlt § 5 Abs. 1 und 2 WEG
Alle
Gemeinschaftseigentum
Auch die in Ihrer Wohnung
Rahmen, Glas, Beschläge und Balkontüren stehen zwingend allen zu. Wer sie eigenmächtig erneuert, bekommt die Kosten nicht ersetzt.
Wer zahlt BGH V ZR 174/11 · V ZR 254/17
Alle; nur den Innenanstrich des Rahmens Sie
Gemeinschaftseigentum
Die ganze Tür, auch innen
Sie trennt Flur und Wohnung, deshalb gehört sie als eine Sache ganz allen – Innenanstrich und Schließzylinder eingeschlossen.
Wer zahlt BGH V ZR 212/12
Alle; Austausch nur nach Beschluss
Geteilt
Boden Ihnen, Platte allen
Belag, Innenanstrich und Luftraum sind Ihre. Platte, Brüstung und Abdichtung gehören allen – und sanieren muss sie die Gemeinschaft.
Wer zahlt BGH V ZR 114/09 · V ZR 102/24
Geteilt; die Teilungserklärung kann die Kosten verschieben
Gemeinschaftseigentum
Auch direkt vor Ihrer Tür
Was im Flur abgestellt werden darf, entscheidet die Gemeinschaft – nicht die Wohnung, vor der es steht.
Wer zahlt § 5 Abs. 2 WEG
Alle
Gemeinschaftseigentum
Kessel und Steigleitungen
Eine Zentralheizung dient allen und ist deshalb vollständig Gemeinschaftseigentum – gleich, in wessen Keller sie steht.
Wer zahlt § 5 Abs. 2 WEG
Alle
Sondereigentum
Bis zum Thermostat
Heizkörper und Thermostatventil sind Sondereigentum, solange sie für den Betrieb der Gesamtanlage nicht unverzichtbar sind.
Wer zahlt BGH V ZR 176/10
Sie; die Zuleitung dorthin alle
Geteilt
Belag Ihnen, Estrich allen
Wer nur den Belag tauscht, schuldet weiterhin den Schallschutz nach DIN 4109 – auch wenn die Dämmung darunter mangelhaft ist.
Wer zahlt BGH V ZR 173/19
Geteilt, je nach ausgetauschter Schicht
Sondereigentum
Nichttragend, Türen, Tapete
Alles, was nur Ihre Wohnung aufteilt. Tragende Wände nicht – die halten auch die Nachbarwohnung.
Wer zahlt § 5 Abs. 1 und 2 WEG
Sie
Geteilt
Ab dem Abzweig Ihres
Bis zur ersten Absperrmöglichkeit gehören sie allen – daran ändert auch die Teilungserklärung nichts. Ab da Ihnen.
Wer zahlt BGH V ZR 69/21
Reparatur nach Lage des Lecks, die Selbstbeteiligung alle
Sondereigentum
Steht in der Teilungserklärung
Sondereigentum nur, wenn er dort so ausgewiesen und abgeschlossen ist. Sonst gehört er allen, mit Sondernutzungsrecht für Sie.
Wer zahlt § 3 Abs. 3 WEG
Sie – sofern es Sondereigentum ist
Maßgeblich ist immer Ihre Teilungserklärung. Sie kann von dieser Übersicht abweichen – dann gilt sie, nicht die Regel. Genau deshalb ist sie das erste Dokument, das wir bei einer Übernahme lesen. Und wer etwas besitzt, zahlt es nicht zwangsläufig allein: Seit dem WEMoG darf die Gemeinschaft die Kostenverteilung für einzelne Erhaltungsmaßnahmen mit einfacher Mehrheit ändern (§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG; BGH V ZR 81/23 und V ZR 87/23 vom 22.03.2024). Rechtsstand: August 2026.
Ein Wechsel braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung – der bisherige Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Der vollständige Ablauf steht auf einer eigenen Seite, inklusive der Etappe, an der es erfahrungsgemäß hakt.
Erreichbarkeit
Mo – Do 9 – 12 und 13 – 15 Uhr · Fr 9 – 13 Uhr
Außerhalb dieser Zeiten nimmt der Anrufbeantworter Ihre Nachricht auf. Wir rufen im nächsten Zeitfenster zurück.
Über einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Der bisherige Verwalter wird abberufen und im selben Tagesordnungspunkt der neue bestellt – beides mit einfacher Mehrheit. Der Punkt muss in der Einladung stehen. Vom ersten Gespräch bis zur vollständigen Übernahme vergehen in der Regel zwei bis vier Monate; die meiste Zeit davon entfällt auf die Übergabe der Unterlagen durch den bisherigen Verwalter.
Die Gemeinschaft. Fenster sind Gemeinschaftseigentum – auch die in Ihrer Wohnung, samt Rahmen, Glas und Beschlägen. Bezahlt wird aus der Rücklage oder über eine Sonderumlage, beschlossen wird in der Eigentümerversammlung. Ihre Sache ist nur der Innenanstrich. Abweichungen kann die Teilungserklärung vorsehen; sie geht der Regel vor.
Sondereigentum ist alles, was Sie in Ihrer Wohnung verändern können, ohne die Substanz oder andere Wohnungen zu berühren: Bodenbeläge, nichttragende Innenwände, Innentüren, Tapeten und in der Regel die Heizkörper. Gemeinschaftseigentum ist alles, was das Gebäude trägt, abschließt oder versorgt: Dach, Fassade, tragende Wände, Fenster, Wohnungseingangstüren, Treppenhaus, Heizungsanlage und die Leitungen bis zur Abzweigung in Ihre Wohnung. Maßgeblich ist im Zweifel immer die Teilungserklärung.
Ja – darauf haben wir uns sogar spezialisiert. Wir übernehmen die Verwaltung kleinerer Eigentümergemeinschaften und Mietobjekte, die bei größeren Verwaltungen oft hinten anstehen. Unabhängig von der Anzahl der Wohnungen werden Sie bei uns Gehör finden.
Die WEG-Verwaltung betreut das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft. Die Mietverwaltung betreut eine vermietete Immobilie im Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter. Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) betreut Ihre einzelne vermietete Eigentumswohnung innerhalb einer WEG – unabhängig davon, wer die Gemeinschaft verwaltet.
Der Wechsel wird in der Eigentümerversammlung beschlossen: Die Gemeinschaft bestellt den neuen Verwalter per Beschluss und legt den Beginn des Verwaltervertrags fest. Wir unterstützen Sie im Vorfeld mit einem Angebot und übernehmen anschließend die Unterlagenübergabe von der bisherigen Verwaltung. Sprechen Sie uns gerne frühzeitig an.
Ja. Wir arbeiten digital – Unterlagen, Korrespondenz und Verträge werden digitalisiert, Rundschreiben und Einladungen digital versendet. Wer das nicht möchte, erhält bei uns selbstverständlich weiterhin alle Unterlagen per Post.
