Für Gemeinschaften, die schon länger unzufrieden sind
Ein Verwalterwechsel braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung – mehr nicht. Der bisherige Verwalter kann jederzeit abberufen werden, ohne Grund und mit einfacher Mehrheit; sein Vertrag endet dann spätestens sechs Monate später von selbst. Vom ersten Gespräch bis zur vollständigen Übernahme vergehen in der Regel zwei bis vier Monate.
Sie sind mit Ihrer Verwaltung unzufrieden und zögern trotzdem mit dem Wechsel? Damit sind Sie nicht allein. Selten schreckt der Aufwand ab, meist ist es die Unsicherheit, was in der Übergangszeit geschieht. Deshalb legen wir den Ablauf hier vollständig offen, auch an der Stelle, an der es erfahrungsgemäß hakt.
Sechs Etappen, und bei genau zweien davon müssen Sie selbst etwas tun. Der Rest ist unsere Arbeit – einschließlich der Etappe, an der es erfahrungsgemäß hakt.
wenige Tage
Wir brauchen dafür erstaunlich wenig: Anzahl der Einheiten, Baujahr, Lage – und wenn vorhanden die letzte Jahresabrechnung. Daraus entsteht ein Angebot mit Festpreis, kein Richtwert.
bis zur nächsten Versammlung
Ein Verwalterwechsel ist immer ein Beschluss der Eigentümerversammlung. Damit er wirksam gefasst werden kann, muss der Punkt in der Einladung stehen – ein spontaner Tagesordnungspunkt reicht nicht. Ist die nächste Versammlung weit weg, geht auch eine außerordentliche.
ein Tagesordnungspunkt
Der bisherige Verwalter kann jederzeit abberufen werden – ohne Grund, ohne Frist, mit einfacher Mehrheit. Sein Vertrag endet dann spätestens sechs Monate später von selbst; eine zusätzliche Kündigung braucht es nicht. Im selben Zug wird der neue Verwalter bestellt, damit keine Lücke entsteht.
§ 26 Abs. 2 und 3 WEG
wenige Tage
Der Vertrag wird zwischen der Gemeinschaft und uns geschlossen, nicht mit einzelnen Eigentümern. Unterschrieben wird er von der Person, die der Beschluss dafür ermächtigt – in der Regel der Verwaltungsbeirat.
vier bis zwölf Wochen
In diesem Schritt kommen die Unterlagen zu uns: Verwaltungsunterlagen, Beschluss-Sammlung, Verträge, Versicherungsunterlagen und die Gemeinschaftskonten. Der bisherige Verwalter rechnet außerdem den Zeitraum bis zu seiner Abberufung ab. Diese Etappe braucht am meisten Zeit, weil wir hier auf die Mitarbeit der bisherigen Verwaltung angewiesen sind. Wir halten den Kontakt, fragen nach, wo noch etwas fehlt, und halten Sie dabei auf dem Laufenden.
§ 24 Abs. 7 WEG (Beschluss-Sammlung)
die ersten Wochen
Wir lesen zuerst die Teilungserklärung und die Beschluss-Sammlung – in dieser Reihenfolge, weil die Teilungserklärung bestimmt, was in Ihrem Haus überhaupt gilt. Danach: laufende Verträge sichten, Zählerstände, Portalzugänge einrichten und ein Rundschreiben an alle Eigentümer mit Durchwahl und Zuständigkeit.
Nein. Abberufung und Neubestellung werden in derselben Versammlung beschlossen, und der neue Verwalter kann sein Amt sofort antreten. Eine Lücke entsteht nur, wenn abberufen wird, ohne gleichzeitig neu zu bestellen – und genau davon raten wir ab.
Das kommt vor, und es ist der Punkt, an dem ein Wechsel sich zieht. Die Unterlagen und die Beschluss-Sammlung stehen der Gemeinschaft zu. Wir fordern sie an und fassen nach. Wenn absehbar wird, dass das nicht reicht, sagen wir es Ihnen – dann ist anwaltliche Hilfe der schnellere Weg, nicht der teurere.
Das ist genau unser Zuschnitt. Kleinere Gemeinschaften sind für große Verwaltungen ein Zuschussgeschäft und werden entsprechend behandelt. Wir haben uns auf diese Größenordnung eingerichtet – auch in der Kalkulation, nicht nur im Vorsatz.
Über einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Der bisherige Verwalter wird abberufen und im selben Tagesordnungspunkt der neue bestellt – beides mit einfacher Mehrheit. Der Punkt muss in der Einladung stehen. Vom ersten Gespräch bis zur vollständigen Übernahme vergehen in der Regel zwei bis vier Monate; die meiste Zeit davon entfällt auf die Übergabe der Unterlagen durch den bisherigen Verwalter.
Ja. Nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG kann der Verwalter jederzeit abberufen werden – ein wichtiger Grund ist seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 nicht mehr nötig. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung, ohne dass die Gemeinschaft zusätzlich kündigen muss. Klauseln im Verwaltervertrag, die davon abweichen, sind unwirksam.
Die Verwaltungsunterlagen und die Beschluss-Sammlung stehen der Eigentümergemeinschaft zu, nicht dem Verwalter. In der Praxis ist dieser Schritt der langwierigste eines Wechsels. Wir fordern die Unterlagen an, setzen Fristen und fassen nach. Wenn absehbar wird, dass das nicht reicht, sagen wir es Ihnen offen – dann ist anwaltliche Hilfe der schnellere Weg.
Ein Telefonat reicht, um zu klären, ob wir zu Ihrer Gemeinschaft passen. Danach bekommen Sie ein Angebot mit Festpreis – und können in Ruhe entscheiden.
