Sanierungskosten pro Wohnung verteilen? Der BGH zieht eine Grenze

Der Fall

Eine Mehrhausanlage mit drei Gebäuden und insgesamt 15 Wohnungen. Die Miteigentumsanteile lagen zwischen 41,37 und 130,44 von 1.000 – die größte Wohnung ist also gut dreimal so groß wie die kleinste. In Haus A musste die Heizung erneuert werden. Beschlossen wurde eine Sonderumlage über 25.000 Euro, verteilt nach Einheiten: rund 1.667 Euro für jede Wohnung, unabhängig von ihrer Größe.

Für die Eigentümer der kleinen Wohnungen war das ein spürbarer Aufschlag. Sie haben den Beschluss angefochten – und beim BGH recht bekommen.

Was der BGH gesagt hat

Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 darf eine Gemeinschaft nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten einen Verteilungsschlüssel beschließen, der von der Teilungserklärung abweicht. Dafür genügt die einfache Mehrheit. Das ist eine der praktisch wichtigsten Neuerungen der Reform.

Der BGH stellt nun klar: Diese Beschlusskompetenz hat materielle Grenzen. Ein Beschluss widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der abweichende Schlüssel den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer nicht gerecht wird – insbesondere, wenn er einzelne Eigentümer ohne sachlichen Grund benachteiligt.

Genau das ist beim Wechsel auf das Objektprinzip der Fall, wenn die Wohnungen unterschiedlich groß sind. Die Begründung ist im Kern wirtschaftlich: Von einer Erhaltungsmaßnahme profitieren größere Wohnungen stärker, weil ihr Wert stärker steigt. Wer weniger davon hat, soll nicht dasselbe zahlen.

Bemerkenswert ist die Strenge des Maßstabs. Der Senat hält schon eine Mehrbelastung von rund fünf Prozent für nicht hinnehmbar, wenn generell auf das Objektprinzip umgestellt wird. Es geht also nicht nur um krasse Fälle – eine bloße Willkürkontrolle findet nicht statt.

Warum das viele Gemeinschaften betrifft

„Jede Wohnung zahlt gleich viel“ ist ein beliebter Vorschlag in Eigentümerversammlungen, weil er einfach klingt und sich schnell ausrechnen lässt. Bei annähernd gleich großen Wohnungen ist er auch unproblematisch. Sobald die Größen auseinandergehen, ist er es nicht mehr – und zwar unabhängig davon, wie deutlich die Mehrheit dafür war. Auf die Mehrheitsverhältnisse kommt es gerade nicht an; sonst könnten die größeren Wohnungen die kleineren regelmäßig überstimmen.

Was das für Ihre Gemeinschaft bedeutet

Drei praktische Folgerungen:

1. Bestehende Beschlüsse prüfen. Wenn Ihre Gemeinschaft in den letzten Jahren generell auf Verteilung nach Einheiten umgestellt hat und die Wohnungen unterschiedlich groß sind, steht dieser Beschluss auf wackligem Grund.
2. Bei neuen Beschlüssen den Grund mitbeschließen. Ein abweichender Schlüssel braucht einen sachlichen Anlass – etwa wenn eine Maßnahme tatsächlich nur einem Gebäudeteil zugutekommt. Dann ist er tragfähig. Ohne Begründung ist er angreifbar.
3. Die Anfechtungsfrist im Blick behalten. Ein Beschluss muss innerhalb eines Monats nach der Versammlung angefochten werden. Danach ist auch ein fehlerhafter Beschluss bestandskräftig.

Das ist einer der Punkte, an denen wir bei der Vorbereitung einer Versammlung hinschauen – bevor abgestimmt wird, nicht danach.