WEG-Recht
Streetart an der Fassade: Die Mehrheit darf entscheiden
BGH, Urteil vom 25.09.2026 – V ZR 165/25
Kurz gesagt
Ja. Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darf die künstlerische Gestaltung ihrer Fassade mit einfacher Mehrheit beschließen. Das hat der Bundesgerichtshof am 25. September 2026 entschieden (V ZR 165/25). Das genaue Motiv muss beim Beschluss noch nicht feststehen; Fläche, Kostentragung und Verbleibdauer müssen geregelt sein. Dass einem Eigentümer das Bild nicht gefällt, reicht für eine Anfechtung nicht.
Was passiert ist
Ein Wuppertaler Kunstverein bot einer Eigentümergemeinschaft an, die Fassade eines ihrer Hochhäuser auf eigene Kosten von einer international bekannten Streetart-Künstlerin gestalten zu lassen. Das Bild sollte möglichst lange, mindestens zehn Jahre, bleiben; nach fünf Jahren sollte die Gemeinschaft aber wieder frei über ihre Fassade entscheiden können.
Die Eigentümer ermächtigten die Verwaltung mehrheitlich, den angebotenen Gestattungsvertrag zu unterschreiben. Ein Eigentümer focht den Beschluss an: Das Gemälde verändere die Anlage grundlegend, und wie es am Ende aussehe, wisse niemand. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage ab, der Bundesgerichtshof hat die Revision am 25. September 2026 zurückgewiesen.
Warum die Mehrheit reicht
Seit der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaft bauliche Veränderungen grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschließen (§ 20 Abs. 1 WEG). Der BGH stellt klar, dass dazu auch eine Gestaltung gehört, die das Erscheinungsbild der Anlage über Jahre spürbar verändert.
Die Grenze zieht § 20 Abs. 4 WEG: Eine Maßnahme, die die Anlage grundlegend umgestaltet, darf nicht beschlossen werden. Eine veränderte Optik allein erfüllt das nach dem BGH aber regelmäßig nicht. Maßstab ist die gesamte Wohnanlage, nicht das einzelne Gebäude, und es kommt auf den Einzelfall an. Hier sprachen für die Gemeinschaft der Zusammenhang mit einem größeren städtischen Kunstprojekt, die vollständige Kostenübernahme durch den Verein und die auf fünf Jahre begrenzte Bindung.
Was im Beschluss stehen muss
Für die Praxis ist das der wichtigste Teil. Der Beschluss war hinreichend bestimmt, obwohl das fertige Motiv noch nicht feststand – künstlerische Arbeit lässt sich nicht exakt vorhersagen. Geregelt sein müssen aber:
| Punkt | Warum |
|---|---|
| die Fläche, die gestaltet wird | damit jeder weiß, wie groß der Eingriff ist |
| wer die Kosten trägt | damit niemand nachträglich zur Kasse gebeten wird |
| wie lange das Werk bleibt | und ab wann die Gemeinschaft wieder frei entscheidet |
| Rahmen wie Farbgebung und Stil | damit die Wirkung auf die Anlage absehbar ist |
Geschmack ist kein Anfechtungsgrund
Ein einzelner Eigentümer ist gegen einen solchen Beschluss nur geschützt, wenn er gegenüber den anderen unbillig benachteiligt wird – also stärker betroffen ist als sie. Dass ihm das Kunstwerk nicht gefällt, genügt dafür nicht.
Was das für Ihre Gemeinschaft bedeutet
Kunst an der Fassade wird nicht der Alltag einer kleineren Gemeinschaft sein. Die Entscheidung reicht aber weiter: Sie bestätigt, dass Maßnahmen, die vor allem das Aussehen der Anlage ändern, mehrheitlich beschlossen werden können, wenn der Beschluss sauber formuliert ist.
Genau daran scheitern solche Beschlüsse in der Praxis meistens: nicht an der Mehrheit, sondern an einer Formulierung, die offenlässt, was eigentlich beschlossen wurde. Wenn bei Ihnen etwas Vergleichbares ansteht, bereiten wir den Beschlussantrag so vor, dass er die Punkte aus der Tabelle oben enthält.