Miete nachgezahlt: Die ordentliche Kündigung bleibt bestehen

Was passiert ist

Ein Mieter in Berlin zahlte die Miete für Januar und Februar 2024 nicht. Der Vermieter kündigte mit Schreiben vom 8. Februar 2024 fristlos und hilfsweise ordentlich. Wenige Tage später zahlte der Mieter beide Monatsmieten nach – abzüglich eines kleinen Betrags, den er wegen eines Gerüsts einbehielt, das ihm die Nutzung des Balkons versperrte.

Amtsgericht Kreuzberg und Landgericht Berlin II wiesen die Räumungsklage ab. Das Landgericht meinte, die rechtzeitige Nachzahlung heile nicht nur die fristlose, sondern auch die ordentliche Kündigung – eine Auffassung, an der diese Kammer seit Jahren festhält. Der Bundesgerichtshof hat das Urteil am 30. September 2026 aufgehoben und die Sache an eine andere Kammer des Landgerichts zurückverwiesen.

Warum die Nachzahlung nicht alles heilt

Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB wirkt nur auf die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Eine ordentliche Kündigung, die auf den Rückstand im Zeitpunkt der Kündigung gestützt ist (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB), bleibt davon unberührt. Die Regelung ist darauf weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar.

Der Senat verweist dazu auf seine ständige Rechtsprechung, zuletzt aus 2025. Zwei weitere Punkte aus dem Urteil sind für die Praxis wichtig:

• Die nachträgliche Zahlung macht die Begründung im Kündigungsschreiben (§ 573 Abs. 3 Satz 1 BGB) nicht unzureichend und heilt die Pflichtverletzung nicht.
• § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB, wonach eine fristlose Kündigung ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird, gilt für die ordentliche Kündigung nicht – auch nicht entsprechend.

Und das geplante Mietrecht II?

Der Regierungsentwurf zur Änderung des Wohnraummietrechts sieht vor, die Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu erstrecken (§ 573 Abs. 4 Satz 3 BGB-E). Der BGH stellt klar: Bis zu einer solchen Neuregelung ist die Gesetzeslage eindeutig – die Schonfristzahlung hat keine Auswirkung auf die ordentliche Kündigung. Ein Entwurf ist kein geltendes Recht.

Kein Freibrief für Vermieter

Gewonnen hat der Vermieter damit noch nicht. Das Landgericht muss jetzt nachholen, was es von seinem Standpunkt aus nicht prüfen musste:

1. Verschulden: Ob den Mieter an der Nichtzahlung ein Verschulden trifft, ist offen. Fehlt es daran, kann die ordentliche Kündigung scheitern.
2. Treu und Glauben: Ist der Rückstand ausgeglichen, ist zu prüfen, ob sich der Vermieter ausnahmsweise treuwidrig auf die Kündigung beruft (§ 242 BGB). Das Amtsgericht hatte das im konkreten Fall angenommen.
3. Zugang: Der Mieter behauptet, die Kündigung sei erst nach dem Ausgleich bei ihm angekommen. Auch dazu fehlen noch Feststellungen.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie vermieten, behält die Doppelkündigung – fristlos, hilfsweise ordentlich – vorerst ihre Wirkung: Die Nachzahlung des Mieters in der Schonfrist beseitigt nur die fristlose Kündigung. Ob die ordentliche Kündigung am Ende trägt, hängt aber vom Einzelfall ab – vom Grund des Rückstands, vom bisherigen Zahlungsverhalten und vom zeitlichen Ablauf.

Zwei Dinge sollten Sie im Blick behalten. Die Kündigung braucht im Schreiben einen klar benannten Grund. Und sobald Mietrecht II in Kraft tritt, ändert sich die Lage voraussichtlich: Dann kann der Mieter auch die ordentliche Kündigung durch Nachzahlung abwenden. Für eine Kündigung im Einzelfall sollte ein im Mietrecht tätiger Anwalt hinzugezogen werden; den Zahlungsverlauf und die Unterlagen dafür stellen wir für die von uns verwalteten Objekte zusammen.